CR Capital Real Estate AG

Überblick

Die CR Capital Real Estate AG (kurz CRE) wurde im Mai 2008 gegründet, und im gleichen Jahr an der Börse gebracht. Ursprünglich war die Erlangung des REIT Status erklärtes Ziel der Gesellschaft. Ein REIT ist ein Real-Estate-Investment-Trust, also eine börsennotierte Gesellschaft, deren einziges Geschäftsfeld die Immobilienbewirtschaftung ist. Jedoch waren für eine so kleine AG die Anforderungen zu streng, so dass dieses Ziel wieder aufgegeben wurde. Auf der Hauptversammlung im Jahr 2012 wurde so ein Strategiewechsel verabschiedet, so dass CRE in Zukunft sowohl klassische Bestandshaltung als auch Bauträgerprojekte verfolgt.

Es ist etwas verwunderlich, dass die Gesellschaft angibt, dass es keine größeren Ankeraktionäre gibt, alle Aktien befinden sich im Streubesitz. In diversen Internetforen tauchen immer wieder unbestätigte Gerüchte auf, dass die Gesellschaft im Hintergrund von anderen gesteuert wird, besonders der Name Windsor AG taucht immer wieder auf. Eigentlich halte ich gar nichts von solchen Gerüchten, aber für mich ist noch unwahrscheinlicher, dass wirklich 100% Streubesitz vorliegt, ohne dass eine dritte Gesellschaft oder ein Großaktionär irgendeinen Nutzen davon hätte.

Nach zwei erfolgreichen Geschäftsjahren bekam CRE massive Probleme, hauptsächlich verursacht durch einen massiven Architektenfehler im ersten Bauträgerprojekt. Auch die Veräußerung einer Gewerbeimmobilie brachte Verluste, die wiederum durch eine Vorfälligkeitsentschädigung eines gekündigten Kredits verursacht wurden. Die Aktie notiert derzeit auf Pennystock-Niveau. Wird die strategische Neuausrichtung jetzt endlich Früchte tragen?

Die Bestandsimmobilien der Gesellschaft werden auf der Website der Gesellschaft näher dargestellt. Die Stadtvilla in der Hubertusallee soll über kurz oder lang verkauft werden, die Gewerbegebäude am Flughafen Schönefeld sollen wohl langfristig als Bestandsimmobilien gehalten werden. Auch die bereits realisierten und noch in der Entwicklung befindlichen Bauträgerprojekte hat CRE im Internet dokumentiert.

CRE hat in den letzten drei Geschäftsjahren tiefrote Zahlen geschrieben. Hinter vorgehaltener Hand werden Fehlentscheidungen von ex-Vorstand Thomas Ehrich für die Verluste verantwortlich gemacht. Allerdings hatte der jetzige Vorstand Axel Eggers auch schon zwei volle Geschäftsjahre Zeit, den Turnaround herbeizuführen, und hat es noch nicht geschafft.

Schon unter Thomas Ehrich wurde eine Strategiewende eingeläutet, der neue Vorstand Axel Eggers setzt sie nun um: Man verabschiedete sich von dem Plan, Deutschlands erster Wohn-REIT zu werden, und setzt stattdessen auf das Bauträgergeschäft im Großraum Berlin.

Das erste Bauträgerprojekt in der Czernikauerstraße in Berlin ist noch vom alten Vorstand initiiert worden, und ging gehörig in die Hose. Durch einen Architektenfehler sind erhebliche Mehrkosten angefallen, der Architekt hat seine Haftpflichtversicherung eingeschaltet. Es gibt also eine Chance, dass in Zukunft ein Teil des Verlustes aus diesem Projekt noch von der Haftpflichtversicherung beglichen wird, jedoch könnte das noch Jahre dauern. Allerdings zeigt dieses Projekt schon das Problem mit dem Bauträgergeschäft: erhöhtes Risiko! Dem gegenüber stehen – zumindest in der Theorie – auch höhere Erträge. Ob das bei CRE in Zukunft eintreffen wird, muss sich erst noch zeigen.

Kursentwicklung

Kein Wunder, dass der 3-Jahreschart nicht sonderlich gut aussieht, allerdings hat der Verfall des Aktienkurses seit ca. einem Jahr aufgehöhrt:

3-Jahreschart

Geschäftsentwicklung

CRE ist eine noch sehr junge Gesellschaft, die ihren Gründungsvorstand Niklas Helmreich und seinen Nachfolger Thomas Ehrich schon verloren hat. Somit ist die Historie in diesem Fall nicht sonderlich aussagekräftig. Jedoch wird schnell klar, dass unter den beiden ersten Vorständen Gewinne erwirtschaftet wurden, aber das auch nur in den ersten beiden Geschäftsjahren.

Profitabilität der CR Capital Real Estate AG

Bilanz

Die Konzernbilanz aus dem Halbjahresbericht 2012 weist zwei große Aktivposten aus: Zum Verkauf bestimmte Grundstücke im Wert von 18,4 Millionen Euro (kurzfristige Vermögenswerte) und Renditeliegenschaften im Wert von 6,8 Millionen Euro. Sonstige nennenswerte Aktiva sind „sonstige Vermögenswerte“ in Höhe von 4,3 Millionen Euro, hinter denen sich Kredite und Forderungen aus Darlehen und ähnliche Vermögenswerte verbergen. Weiterhin weist CRE 2,7 Millionen Euro Firmenwerte aus, und 1,0 Millionen Euro liquide Mittel. Die anderen Vermögenswerte liegen allesamt unter einer Million Euro.

Auf der Passivseite stehen 17,1 Millionen Euro kurzfristige Verbindlichkeiten, 6,3 Millionen Euro langfristige Verbindlichkeiten und 10,9 Millionen Euro Eigenkapital. Die Eigenkapitalquote laut Konzernabschluss 2012 beläuft sich auf 67,5%, was für eine Immobiliengesellschaft ein guter Wert ist. Bei dem derzeitigen Immobilienportfolio sollten also keine Finanzierungsprobleme auftreten. Ich hoffe nur, die Gesellschaft macht nicht den Fehler anderer Immobilienfirmen, den finanziellen Spielraum durch Aufnahme von zu vielen Krediten vollständig auszureizen, um dann aufgrund von Schwierigkeiten bei der Refinanzierung in den Bankrott zu schlittern.

Interessant auch, am 31.12.2008 hatte die Firma 18,3 Millionen Euro bilanzielles Eigenkapital, seit dem ging es mit dem Eigenkapital stetig bergab. Zum 30.6.2012 ist es auf gerade mal 10,9 Millionen Euro dahingeschmolzen.

Stärken – Schwächen – Risiko – Potential

Stärken: Die Renditeliegenschaften sind allesamt optimal vermietet, so dass hier eine sichere Einnahmequelle vorhanden ist. Beim Bauträgergeschäft steht die Gesellschaft noch am Anfang, aber durch die boomende Hauptstadtregion sollten sich auch hier gute Renditen erwirtschaften lassen.

Schwächen: Der Vorstand konnte bisher nicht beweisen, dass er einen Turnaround vollziehen kann. Besonders das Geschäftsjahr 2012 war eine herbe Enttäuschung. Das Geschäftsjahr 2013 wird sicher ein Schlüsseljahr werden. Weiterhin ist die Gesellschaft eigentlich zu klein, um im Immobiliensektor ein „großes Rad“ drehen zu können.

Risiko: Das Bauträgergeschäft ist riskant, durch die geringe Größe der Gesellschaft besteht hier ein erhebliches „Klumpenrisiko“: Wenn eines der großen Bauvorhaben in die Hose geht, könnte dies ein riesiges Loch in die Bilanz und GuV reißen.

Potential: Noch ist Berlin eine Boom-Region, die hohe Renditen im Immobiliensektor verspricht. CRE hat sich hier viel vorgenommen: Fast 10.000 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche möchte CRE in diesem und nächsten Jahr realisieren. Wenn sich die Preise für Immobilien in der Hauptstadtregion weiterhin so positiv entwickeln wie in den vergangenen Jahren, könnten hier bald satte Gewinne sprudeln. Und wenn die Projekte besser laufen, als in der Vergangenheit.

Außerdem notiert die Aktie notiert derzeit deutlich unter dem Substanzwert von 72 Eurocent/Aktie, auch Net Asset Value genannt. Dieser berechnet sich aus einer einfachen bilanziellen Betrachtung: Die Aktiva des Unternehmens werden unter dem Gesichtspunkt des Marktwertes betrachtet und um alle Rückstellungen und Verbindlichkeiten reduziert. Dies alleine ist noch kein Garant für höhere Aktienkurse, aber es besteht deutliche Hoffnung, dass sich bei einem Turnaround der Aktienkurs wieder dem Substanzwert nähert, besonders, wenn der Substanzwert nachhaltig steigt.

Versuch einer Bewertung:

Durch die weniger erfolgreiche Vergangenheit der CRE halte ich einen Sicherheitsabschlag auf den Substanzwert für gerechtfertigt, wobei der Aktienkurs bei 40 Cent ordentlich nach unten abgesichert sein sollte. Dieser Aktienkurs spiegelt hauptsächlich die Sorge der Anleger wieder, dass die Gesellschaft auch weiterhin Verluste einfährt. Solange CRE nicht beweist, dass sie profitabel arbeiten kann, halte ich die aktuelle Bewertung für niedrig, aber nicht „total daneben“.

Prognose

Das ist bei dieser Aktie so richtig schwierig, da es weder eine verlässliche Historie gibt, noch sind die Fortschritte bei den Neubauprojekten so richtig nachvollziehbar, wenn man kein Fachmann im Berliner Immobilienmarkt ist. Für 2013 erwarte ich jedoch, dass sich erste Erfolge abzeichnen, und man ein positives Ergebnis in Höhe von etwa 500.000 Euro vermelden kann.

Ich kann mir gut vorstellen, dass sich der Aktienkurs deutlich erholt, wenn ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann. Es könnte sogar sein, dass die Aktie dann oberhalb des Substanzwertes bewertet wird, noch halte ich das aber für unwahrscheinlich und erst langfristig möglich.

Fazit

Die aktuelle Bewertung spiegelt nicht die Phantasie wieder, dass CRE in den nächsten Jahren erhebliche Gewinne durch erfolgreiche Neubauprojekte einfahren könnte. Sollte dies geschehen, ist eine Kursverdopplung oder sogar mehr möglich. Auf der anderen Seite sollte der Kurs gut nach unten abgesichert sein, solange keine gröberen Missgeschicke im Neubaugeschäft passieren. Durch die relativ hohe Eigenkapitalquote sollte selbst bei solchen Missgeschicken keine akute Bestandsgefährdung eintreten. Insgesamt eine gute Turnaround-Spekulation, aber durch die diffuse Eigentümersituation, und die enttäuschende Historie unter Axel Eggers, favorisiere ich derzeit im Immobiliensektor eher die ARISTON AG oder die Design Bau AG.

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