Deutsche Eigenheim AG

Überblick

In Kürze werden die CD Deutsche Eigenheim AG und die DESIGN Bau AG miteinander verschmelzen und die neue CD Deutsche Eigenheim AG bilden. Schon jetzt ist die CD Deutsche Eigenheim 100%ige Tochter der DESIGN Bau AG. Seit mehr als 20 Jahren projektiert und baut die Gesellschaft Wohnhäuser, hauptsächlich ganze Wohnsiedlungen in den Speckgürteln der norddeutschen Großstädte Hamburg, Bremen und Berlin. Die gebauten Häuser werden allerdings an institutionelle Investoren verkauft, die wiederum die Häuser zur Miete anbieten. Damit hat die Deutsche Eigenheim eine interessante Marktlücke geschlossen: Mehrfamilienhäuser und Wohnblöcke werden gerne von großen Investoren vermietet, aber bei ganzen Wohnsiedlungen von Reihenhäusern, oder Doppelhaushälften ist das eher selten. Eigentlich ist die Deutsche Eigenheim der einzige Anbieter, den ich kenne, der fast ausschließlich für Großinvestoren Einfamilienhäuser baut. In Zukunft soll Berlin im Fokus der Geschäftstätigkeit liegen, da die Gesellschaft dort den größten Bedarf sieht und auf höhere Renditen hofft.

Situation

Wenn man sich den Chart ansieht, ist der Aktienkurs im Jahr 2011 stark eingebrochen und dümpelt seit über einem Jahr vor sich hin:

Chart der DESIGN Bau AG

Was ist geschehen? Die schlechte Performance kann nicht nur an den Geschäftszahlen liegen, die waren für das abgelaufene Geschäftsjahr sogar recht gut: Pro Aktie 35 Cent Gewinn, ein KGV von 5,38 (Quelle: Onvista). Allerdings waren die Zahlen für das erste Halbjahr 2013 eine herbe Enttäuschung: Gerade mal eine Gesamtleistung von 4,5 Millionen Euro, und ein dickes Minus von 27 Cent pro Aktie. Insgesamt ist die Historie eher eine Achterbahn, mit Höhen und Tiefen:

Profitabilität der DESIGN Bau AG

Selbst wenn man 2009 als durch die Finanzkrise ausgelöste extreme Rezession herausnimmt, schwanken die Ergebnisse sehr stark. Besonders auffällig ist der drastische Einbruch beim Umsatz, der in den Jahren 2006 – 2008 um ein Vielfaches über dem jetzigen Niveau lag. Offensichtlich wurden in der Vergangenheit Risiken eingegangen, die sich nicht ausgezahlt haben.

Auf der Hauptversammlung im August 2013 wurde neben der Verschmelzung der DESIGN Bau AG mit der CD Deutsche Eigenheim AG, auch die Umbenennung der Gesellschaft in CD Deutsche Eigenheim AG beschlossen, sowie die Verlegung des Frimensitzes von Kiel nach Berlin Schönefeld.

Auch wurde eine Kapitalerhöhung von 50% des Grundkapitals beschlossen, um die zukünftigen Neubauprojekte zu finanzieren.

Bis einschließlich September 2013 konnte die Gesellschaft im laufenden Geschäftsjahr insgesamt 131 Grundstücke verkaufen. Darüber hinaus wurden 76 Neubaueinheiten aus dem Bauabschnitt Teltown an einen namhaften institutionellen Investor (Gerüchten zufolge an eine Tochter der Deutschen Bank) , sowie weitere 47 Wohn- und Hauseinheiten, insbesondere im Projekt „Fleher Leben“ Düsseldorf an private Hauskäufer verkauft. Diese sind sämtlich noch nicht umsatzrelevant geworden, da erst bei Übergang von Nutzen und Lasten diese als Umsatz gebucht werden. Wenn man nun die geplante Kapitalehöhung mit den vielen Verkäufen in der jüngsten Verganheit in Verbindung bringt, dazu die Sitzverlegung nach Berlin, wo bereits das Riesenprojekt „Auenflügel Berlin“ angelaufen ist: Die CD Deutsche Eigenheim hat viel vor.

Stärken – Schwächen – Risiko – Potential

Stärken: Das Geschäftsmodell der Deutschen Eigenheimist einfach, und funktioniert seit über 20 Jahren. Dir Firma hat sowohl beim Bau als auch bei der Vermarktung an große Investoren eine Menge Erfahrung. Weiterhin dürften sich Skaleneffekte ergeben, wenn man in derart großem Stil Einfamilienhäuser baut. Klar, die Deutsche Eigenheim dürfte deutlich bessere Preise von Handwerkern und Bauunternehmen bekommen, als eine einzelne Familie für ein einzelnes Haus.

Schwächen: Die Ergebnisse in der Vergangenheit waren extremen Schwankungen unterworfen. Dies resultiert aus der langen Planungs- und Bauzeit (12 bis 18 Monate), in der die Ausgaben ergebnisneutral in die Bilanzposition „unfertige Leistungen“ einfließen. Erst bei Übergang von Lasten und Nutzen eines Bauabschnitts an den Investor wird ergebniswirksam abgerechnet. Die enormen Schwankungen in der Vergangenheit erschweren die Planungssicherheit für die Zukunft. Wenn ein großes Bauprojekt so richtig in die Hose geht, merkt man es erst, wenn der Verkaufspreis deutlich unter den Herstellungskosten liegt, oder sich die Fertigstellung drastisch verzögert.

Risiko: Im Jahr 2011 hat sich für die Deutsche Eigenheim einiges geändert: Die bisherigen Mitbegründer und Hauptaktionäre Joachim und Werner Mattner haben sich aus dem operativen Geschäft zurückgezogen und einen Teil Ihrer Aktien an die Firma „Global Derivate Trading GmbH“ des Finanzinvestors Thorsten Wagner verkauft. Herr Wagner ist langfristig investiert und möchte der Deutschen Eigenheim zu alter/neuer Größe verhelfen. Weiterhin wurden Vorstand und Aufsichtsrat neu besetzt. Der Hauptsitz wird von Kiel nach Berlin verlegt werden, die Belegschaft auch. Sind das nicht etwas zu viele Veränderungen in kurzer Zeit? Insgesamt muss sich das neue Management Team der Deutschen Eigenheim noch beweisen.

Potential: Das Vermögen der Gesellschaft besteht hauptsächlich aus Vorratsgrundstücken und unfertigen Leistungen. Da sich in den letzten Jahren der Wert von Immobilien in den Speckgürteln der Republik sehr vorteilhaft entwickelt hat, kann davon ausgegangen werden, dass in der Position „Vorratsgrundstücke“ satte stille Reserven schlummern. 

Versuch einer Bewertung:

Am interessantesten scheint mir die Bilanz des Unternehmens zu sein. Im Konzernabschluss 2012 sind besonders die 3 großen Vermögenswerte auffällig:

·Vorratsgrundstücke: 25,6 Mio. Euro

·Unfertige Leistungen: 3,3 Mio. Euro

·Kassenbestand: 4,5 Mio. Euro

Daraus ergibt sich, dass die obigen 3 Vermögenswerte bereits 33,4 Mio. Euro der Bilanzsumme von 39,6 Mio. Euro ausmachen.

Auf der Passiv-Seite stehen 20,8 Mio. Euro Eigenkapital, 5,0 Mio. Euro Rückstellungen, und 13,7 Mio. Euro Verbindlichkeiten. Grundsätzlich ist das also eine sehr solide Bilanz!

Aus der Bilanz zum 30.6.2013 ergibt sich ein NAV (Net Asset Value) von 3,67 Euro pro Aktie. Wie oben dargestellt, könnte sich das sogar als zu niedrig angesetzt herausstellen, wenn die großen Posten Vorratsgrundstücke und unfertige Leistungen mehr wert sind, als in den Büchern steht.  Derzeit bekommt man also eine Firma für weniger als den halben Buchwert.

Allerdings besteht auch ein Risiko, dass durch Missmanagement oder andere „Katastrophen“ der Buchwert erheblich dezimiert wird. Aber ich persönlich schätze dieses Risiko geringer ein, als die Chancen, die in der aktuellen Unterbewertung bestehen.

Prognose

Ich erwarte, dass das operative Geschäft in dem aktuellen Geschäftsjahr noch deutlich an Fahrt gewinnt. Die geplanten Projekte, besonders AuenFlügel in Berlin sieht sehr vielversprechend aus, und führt hoffentlich zu besseren Ergebnissen, als in den abgelaufenen Geschäftsjahren.

Der Aktienkurs der Deutschen Eigenheim ist sehr schwer vorherzusagen. Bis zur Bekanntgabe der genauen Modalitäten der geplanten Kapitalerhöhung sollte sich am Kurs nicht viel tun. Wenn die Firma ihre Pläne erfolgreich umsetzen kann, wären deutlich höhere Kurse durchaus gerechtfertigt. Sogar eine Kursverdopplung wäre nicht unrealistisch. Aber selbst beim Ausbleiben von schlechten Nachrichten sollte sich der Kurs gut entwickeln. Nur kann derzeit keiner ausschließen, dass doch schlechte Nachrichten vermeldet werden müssen, z.B. eine deutliche Überschreitung der Kostenplanung in einem Großprojekt und ein somit negativer Ergebnisbeitrag beim Verkauf.

Fazit

Die Deutsche Eigenheim ist sehr attraktiv bewertet. Es ist kaum vorstellbar, dass der Buchwert der Aktie in absehbarer Zeit unter den jetzigen Börsenkurs fällt. Mit einem Kauf spekuliert man also auf die Erfahrung der Mitarbeiter, und auf den Erfolg des neuen Managements und hauptsächlich auf die Werthaltigkeit der Bilanzpositionen.